ESTUDIO DE VIVIENDA LIBRE EN ESPAÑA

La elaboración de este estudio1 , continuidad del elaborado durante el ejercicio 20072 , tiene como objetivo proporcionar un conocimiento lo más aproximado posible de las consecuencias jurídicas y económicas de los diferentes y heterogéneos actos contractuales que se producen como consecuencia de la compra de vivienda, bien de consumo y de primera necesidad, muy especialmente las relativas a la obtención de un préstamo hipotecario, lo que para la mayoría de los consumidores, resulta imprescindible.

El precio de la vivienda es protagonista diario en los medios de comunicación. En nota de prensa de 15 de julio de 2008 del Ministerio de vivienda se publican los siguientes datos [www.miv.es]: “El precio de la vivienda sube la mitad que el coste de la vida al crecer un 2,4% en los últimos 12 meses. En el segundo trimestre del año el Índice general de precios bajó un 0,1% La única Comunidad Autónoma en la que descendió el precio en tasa interanual fue Madrid (-0,4%). Cuatro provincias registraron bajadas respecto al segundo trimestre de 2007. El precio del metro cuadrado de vivienda libre se sitúa en 2.095,7 €, con una variación trimestral de -0,3% e interanual de 2%. 15 de julio de 2008. El precio de la vivienda ha descendido un 0,1% en el segundo trimestre y se ha incrementado un 2,4% en los últimos 12 meses (julio 07-junio 08) lo que en términos reales supone una bajada por segundo trimestre consecutivo.

En tasa interanual el precio de la vivienda bajó en la Comunidad de Madrid (-0,4%) y en otras ocho los incrementos fueron inferiores a la media nacional, Aragón (0,6%), Castilla y León (0,7%), Extremadura (0,7%), Murcia (0,7%), Castilla-La Mancha (1%),Navarra (1,8%), Cantabria (2,3%) y La Rioja (2,3%). En el resto de las comunidades se registran subidas superiores a la media, Baleares (2,6%), Canarias (2,8%), Comunidad Valenciana (2,9%), Asturias (3,2%), Galicia (3,2%), País Vasco ( 3,4%), Andalucía (3,9%), Cataluña (4,5%) y Ceuta y Melilla (5,7%). En el segundo trimestre de 2008, cuatro provincias reflejan caídas de precios en tasa interanual, Valladolid (-1,1%), Burgos (-0,4%), Álava (-0,3%) y Zaragoza (-0,2%). El resto de las provincias registró incrementos positivos.

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre es de 2.095,7 euros, un 0,3% menos que en primer trimestre. La tasa de variación interanual (últimos doce meses) refleja una variación del 2%. El precio del metro cuadrado de vivienda libre de hasta dos años (vivienda nueva) queda en 2.088,1 euros con una tasa de variación trimestral del – 0,3% e interanual del 2,9%. En cuanto a la vivienda libre con mas de dos años de antigüedad (segunda mano), el precio es de 2.098,5€ con una caída de precios del 0,2% en el trimestre y un incremento del 1,8% en los últimos doce meses. En el segundo trimestre de 2008, seis provincias reflejan caídas de precios de vivienda libre en tasa interanual, Álava (-1,2%), Cáceres (-1,1%), Zaragoza (-0,9%), Valladolid (-0,9%), Burgos (-0,7%) y Guadalajara(-0,5%). En los municipios de mas de 25.000 habitantes, los precios más elevados se registran en San Sebastián (4.050,5 €/m2), Barcelona ( 3.950,2€/m2)), Getxo (3.874,7 €/m2) y Madrid (3.873,7 €/m2).

Hay que destacar que en vivienda nueva, los precios alcanzan en Barcelona 5.129,7€/m2. Los precios más bajos se presentan en Don Benito (1.000,6€/m2), Hellín (1.017,7 €/m2), Jumilla (1.060,5 €/m2) y Villarrobledo (1.060,8 €/m2). El precio medio del metro cuadrado de la vivienda protegida en España es de 1.112,5 euros con un incremento trimestral del 1,1% e interanual del 7,4%. ESTUDIO SOBRE EL PRECIO DE LA INTERMEDIACIÓN EN LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA LIBRE EN ESPAÑA. Análisis de gastos y costes 12 Pero estas referencias atienden al precio del producto “desnudo”. La bajada del precio del producto vivienda, de indiscutible interés e importancia para el comprador, no debe provocar el olvido de otros conceptos que aparecen ineludiblemente unidos y terminan conformando su verdadero “precio final”.

Cada vez que se compra algo tan indispensable y esencialmente necesario para el individuo, como es el lugar físico para residir con su familia, se muestra prácticamente imprescindible la actuación de distintos intermediarios de diferente índole. No siempre es fácil conocer el precio de cada uno de los servicios que estos intermediarios prestan al consumidor. Para la mayoría de las partidas, el libre mercado y la falta de publicidad de las tarifas que se ha constatado al elaborar este trabajo hacen prácticamente imposible conocer con exactitud y a priori qué servicio se prestará y a cambio de qué importe real. Con todo se ofrecerán precios de mercado aproximados ofreciendo consejos en cada caso sobre eventuales prácticas abusivas y riesgos de pago de servicios innecesarios que se han detectado.

El trabajo se circunscribe a la adquisición mediante contrato de compraventa de vivienda libre. Se analiza la composición de los costes del precio final de la vivienda para lo que se refleja el importe económico de los distintos intermediarios que intervienen en el proceso en apartados separados. La experiencia al elaborar este trabajo ha demostrado que son absolutamente indispensables para el logro del acceso a una vivienda digna reconocido en la propia Constitución Española en su artículo 473 . El estudio es asimismo ilustrativo sobre las decisiones de endeudamiento de las familias al proporcionar un mayor conocimiento de los costes reales de la compra de vivienda. Es deseable también que pueda servir para insistir en la exigencia a los poderes públicos de medidas de control a quienes actúan en el tráfico inmobiliario, pues no hay que olvidar su deber impuesto en el propio artículo 51.1 de la Constitución para establecer las medidas necesarias de protección a los consumidores4 . Debe reiterarse que la vivienda es bien de consumo5 .

En la Web del Ministerio de Vivienda se puede leer: “el fenómeno de la vivienda en España, es mucho más que el simple hecho de construir viviendas y requiere de información estadística fiable, precisa y transparente que investigue no sólo el comportamiento de los precios sino que indague otros aspectos con los que incorporar al mercado inmobiliario a aquellos grupos sociales, con serias dificultades de acceder a la vivienda por el nivel de precios alcanzado en los últimos años”6 . Contribuir a la investigación de esos “otros aspectos” como el análisis de los costes imprescindibles para llegar a convertirse en propietario de vivienda es objetivo de este estudio.